マンション・収益物件の売却資料

判断のポイント

マンションは管理規約、長期修繕計画、修繕積立金、滞納、工事履歴を確認します。総戸数だけで管理状態を判断せず、収支と予定を読みます。

賃貸中なら契約、敷金、賃料、未収、更新、設備負担を整理します。表面利回りだけでなく、空室と修繕後の収支が分かる資料を用意します。

収益物件は、契約・入金・支出を照合

1. 01

   賃料一覧と契約
   区画ごとの賃料、共益費、契約期間、敷金等の預り金、更新、保証、修繕負担を確認します。募集上の想定家賃と契約上の家賃を分けます。

2. 02

   実際の入金
   直近の入金明細や管理報告書で、契約上の金額と実際の入金を照合します。未収と前受け、賃料と預り金を混ぜないようにします。

3. 03

   空室と修繕
   空室期間、募集条件、設備更新、共用部の工事、保険、税金、管理費を整理します。一時的な工事費と継続的な支出を分けます。

4. 04

   引継ぎ
   賃貸借契約、敷金等、管理契約、保証の扱い、鍵、設備資料の引継ぎを確認します。売却による入居者の退去を前提にしません。

表面利回りだけで価格を判断しない

1. 01

   仮の計算例
   価格5,000万円、満室想定の年間賃料400万円なら、400万円÷5,000万円＝表面利回り8％です。年間の実入金を350万円、運営費を90万円と仮定すると、350万円－90万円＝260万円。その価格に対する割合は260万円÷5,000万円＝5.2％です。5.2％は例示する経費を差し引いた参考計算で、購入費用・借入返済・所得税等・大規模修繕は含みません。実際の物件や投資成果を示すものではありません。

2. 02

   融資と物件収支を分ける
   借入残高、金利、返済額は、所有者が売却後に確保できる資金や保有継続の判断に関わります。買主側の融資条件とは分けて整理します。

売買・賃貸・管理を横断して確認する

1. 01

   資料の数字と現場の負担をつなぐ
   大丸不動産では、売買条件に加え、賃貸契約、入金、募集、設備・修繕、管理の情報を合わせて検討します。資料だけで判断できない項目は現地確認等が必要なものとして分けます。

2. 02

   個人情報は最初に送らない
   初回は所在地、物件種別、戸数・区画数、稼働状況、提示価格、希望時期を概要でお知らせください。入居者の氏名や連絡先を含む契約書・管理資料は、当社の案内後に必要な範囲で送付してください。

確認する順序

1. 01

   管理と修繕の資料、滞納等を確認する

2. 02

   賃貸契約と実際の入金を照合する

3. 03

   敷金と契約関係の引継ぎを確認する

よくある質問