売るか貸すか、保有するか

判断のポイント

売却は一時の資金化、賃貸は継続収入と管理責任を伴います。貸すための修繕、募集費用、空室、税金を見込み、売却後の資金用途とも比較します。

将来売る際に入居者がいると、売却対象や価格の見方が変わる場合があります。定期借家を選ぶ場合も、成立要件と再契約の扱いを確認します。

売却と賃貸で比較するもの

1. 01

   売る場合
   想定成約価格から売却費用、借入返済、税金等を差し引き、いつ資金を使えるかを確認します。査定額と実際の買付条件は分けます。

2. 02

   貸す場合
   想定家賃だけでなく、募集期間、貸出し前の工事、募集・管理費用、税金、保険、空室中の支出、将来の修繕を見込みます。敷金等の預り金は賃料収入と分けて管理します。

3. 03

   保有する場合
   家族の利用予定と、利用までの維持費を確認します。予定が決まっていない場合は、いつ判断を見直すかを決めます。

家賃収入と、手元に残るお金は違う

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   仮の年間収支
   月額家賃10万円で2か月空室と仮定すると、10万円×10か月＝年間収入100万円。管理・固定資産税・保険等25万円と修繕への備え15万円を見込むと、100万円－25万円－15万円＝60万円です。借入返済・所得税等・貸出し前の工事費を差し引く前の金額です。修繕への備えは将来の支出に備える仮の見積で、実際に支払った修繕費とは分けます。実際の賃料・経費・収益を示すものではありません。

2. 02

   初年度と翌年以降を分ける
   貸出し前の工事や募集費用がある初年度と、翌年以降では収支が変わります。空室が長引く場合と大きな修繕がある場合も、別に試算します。

土地をお持ちの場合：駐車場としての利用も比較

1. 01

   管理経験を、利用条件の確認に活かす
   大丸不動産は月極駐車場の管理も行っています。土地の利用が未定の場合は、周辺需要、出入口、区画数、整備費、維持費、将来の利用予定を確認して駐車場としての運用を検討します。

2. 02

   先に工事を決めない
   駐車場にすれば必ず収益が出るとは限りません。法令・税務上の扱い、整備費の回収期間、契約終了と次の土地利用も確認し、売却案と比べます。

確認する順序

1. 01

   売却の手取りと賃貸の年間収支を並べる

2. 02

   今後の大きな修繕と管理負担を見積もる

3. 03

   家族の利用予定と保有期限を決める

よくある質問